13.03.2025, 13:27
Η ΕΞΩΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ – ΜΕΡΟΣ Α΄
(Εισαγωγικώς Προλεγόμενα – Η Αίτηση του άρθρου 6 § 4 του ν.2664/1998)
Εισαγωγικώς Προλεγόμενα
Η μετάβαση από το σύστημα υποθηκών και μεταγραφών στο σύστημα του κτηματολογίου, θέτει στο επίκεντρο την έννοια της κτηματολογικής εγγραφής, αντικείμενο της οποίας είναι τα εγγραπτέα δικαιώματα επί των ακινήτων και λοιπών ιδιοκτησιακών στοιχείων.
Ως κτηματολογική εγγραφή ορίζεται «η καταχώριση στο οικείο κτηματολογικό φύλλο όλων των νομικών, τεχνικών και άλλων πληροφοριών που σχετίζονται με ορισμένο ακίνητο και οι οποίες αρύονται από τις καταχωριζόμενες πράξεις». Ως πρώτες εγγραφές, προσδιορίζονται εκείνες οι εγγραφές που καταχωρούνται στα κτηματολογικά φύλλα κατά μεταφορά από τους αναμορφωμένους κτηματολογικούς πίνακες μετά την περάτωση της διαδικασίας της κτηματογράφησης σε ακίνητα ορισμένης περιοχής και την έκδοση από τον Φορέα της αντίστοιχης διαπιστωτικής πράξης. Οι πρώτες εγγραφές αποτελούν ατομικές διοικητικές πράξεις, με διαπιστωτικό χαρακτήρα, διεπόμενες όμως από διατάξεις ιδιωτικού δικαίου (διατάξεις Εθνικού Κτηματολογίου), η διόρθωση των οποίων (σε περίπτωση ανακρίβειας τους) αποτελεί αρμοδιότητα των Πολιτικών Δικαστηρίων.
Οι πρώτες εγγραφές διακρίνονται σε ακριβείς, όταν η νομική και τεχνική πληροφορία που αποτυπώνεται ταυτίζεται με την πραγματικότητα και σε ανακριβείς, όταν υπάρχει διάσταση ανάμεσα στην κατάσταση που έχει αποτυπωθεί στο κτηματολογικό φύλλο και στην πραγματική κατάσταση. Η διάσταση αυτή μπορεί να συνδέεται με το δικαίωμα, τον φορέα του ή το ακίνητο που αφορά η εγγραφή. Έως την οριστικοποίησή τους (άρθρο 7 του ν.2664/1998), οι πρώτες εγγραφές δεν παράγουν κανένα τεκμήριο για τα δικαιώματα στα οποία αφορούν και εξ αυτού, είναι δυνατόν να αμφισβητηθούν και να διορθωθούν, δια της δικαστικής ή δια της εξωδικαστικής οδού.
Η ακρίβεια των πρώτων εγγραφών, η ορθή αποτύπωση δηλαδή της νομικής περιγραφικής και τεχνικής-χωρικής πληροφορίας στα κτηματολογικά φύλλα του ακινήτου, διαδραματίζει πρωτεύοντα ρόλο στην κατάστρωση του Εθνικού Κτηματολογίου, το οποίο ως θεσμός, έχει στόχο την ενίσχυση της κτηματικής πίστης στις συναλλαγές, τόσο σε επίπεδο τυπικής, όσο και σε επίπεδο ουσιαστικής δημοσιότητας. Η επιταγή της ακρίβειας των πρώτων εγγραφών, στο πλαίσιο δημιουργίας βέβαιων εμπραγμάτων σχέσεων και ασφάλειας των συναλλαγών, προκύπτει (και) από τους διεξοδικώς ρυθμιζόμενους στον νόμο τρόπους αποκατάστασης των κτηματολογικών σφαλμάτων, είτε με την άσκηση των προβλεπόμενων αγωγών ή αιτήσεων στα αρμόδια Πολιτικά Δικαστήρια (άρθρα 6 § 2, 3, 8 και 13 § 2 του ν.2664/1998), είτε εξωδικαστικά, (άρθρα 6 § 4, 6 § 4α, 18, 19, 19α και 20 του ν.2664/1998).
Ως εξωδικαστική διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών, νοείται η διόρθωση της εγγραφής ύστερα από απόφαση του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου, χωρίς τη συνδρομή δικαστικής κρίσης.
Στη συνέχεια θα αναλυθούν οι κυριότερες διαδικασίες εξωδικαστικής διόρθωσης των κτηματολογικών σφαλμάτων, με σταχυολόγηση των εκτενών και πολυτροποποιημένων ρυθμίσεων και με έμφαση σε πρακτικά ζητήματα που ανακύπτουν:
Η Αίτηση του άρθρου 6 § 4 του ν.2664/1998
Δυνάμει της § 4 του άρθρου 6 του νόμου για το Εθνικό Κτηματολόγιο, ορίζεται μία εύκολη και ταχεία διαδικασία εγγραφής των δικαιωμάτων των δικαιούχων (κυριότητας ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος) που παρέλειψαν να δηλώσουν τη μεταβολή στο δικαίωμά τους εμπρόθεσμα, κατά την κατάρτιση, δηλαδή, των κτηματολογικών πινάκων.
Σύμφωνα με την ως άνω διάταξη, εάν το δικαίωμα που καταχωρίσθηκε στην αρχική εγγραφή έχει μεταβιβασθεί, αλλοιωθεί ή καταργηθεί δυνάμει δικαιοπραξίας, διοικητικής πράξης (απαλλοτρίωση, πράξη εφαρμογής, παραχωρητήριο), δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης (αποκλειόμενης της χρησικτησίας) που έχει καταχωρισθεί στα βιβλία του υποθηκοφυλακείο πριν από την ημερομηνία καταχώρισης των πρώτων εγγραφών, ο δικαιούχος του εγγραπτέου δικαιώματος ή ο καθολικός του διάδοχος ή οποιοσδήποτε τρίτος με έννομο συμφέρον, δύναται να αιτηθεί ενώπιον του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου τη διόρθωση, με μεταφορά της εγγραφής από τα βιβλία του υποθηκοφυλακείου στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.
Ως αρνητική προϋπόθεση τίθεται να μην έχει μεσολαβήσει άλλη πράξη ασυμβίβαστη κατά περιεχόμενο με την εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο (π.χ. μεταβίβαση σε τρίτο πρόσωπο), άλλως, στην περίπτωση αυτή, απομένει στον δικαιούχο η άσκηση της αγωγής του άρθρου 6 § 2 του ν.2664/1998, ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου.
Στην περίπτωση ύπαρξης βαρών επί της κυριότητας ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος, η διάταξη της § 4 εφαρμόζεται ανεξαρτήτως του αν η συστατική του βάρους πράξη έχει καταχωρισθεί στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν την κτήση του καταχωρισθέντος στο Κτηματολόγιο δικαιώματος. Επισημαίνεται πάντως, ότι δεν απαιτείται η μεταφορά των βαρών στο κτηματολογικό φύλλο για την εξάλειψή τους κατά τις προβλεπόμενες σχετικές διαδικασίες και μπορεί να διενεργηθεί αυτή (η εξάλειψη) απευθείας στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου.
Σημειώνεται περαιτέρω, ότι η αίτηση του άρθρου 6 § 4 ασκείται εντός της προθεσμίας της § 2 του ίδιου άρθρου, με την επέλευση της οποίας επέρχεται η οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής, δηλαδή, ο εξοπλισμός της με αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας.
- Διαδικασία διόρθωσης / καταχώρισης
Η διαδικασία που ακολουθείται εν προκειμένω είναι σχετικά απλή και περιγράφεται λεπτομερώς στην οικεία διάταξη: Ο δικαιούχος-αιτών (ή ο πληρεξούσιος δικηγόρος του) υποβάλει την αίτηση – με δυνατότητα και ηλεκτρονικής υποβολής σε όσα Γραφεία έχουν ενταχθεί στον Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» – μαζί με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (επικυρωμένα αντίγραφα των δημοσίων εγγράφων που αποδεικνύουν τη μεταβίβαση, αλλοίωση, επιβάρυνση, κατάργηση και πιστοποιητικά μεταγραφής τους) στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, ζητώντας τη διόρθωση της καταχώρισης με μεταφορά της πράξης από τα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Η αίτηση κατατίθεται ατελώς, ενώ η υποχρέωση επίδοσης αντιγράφου και λήψη συναίνεσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο στο κτηματολογικό φύλλο καταργήθηκε με το άρθρο 2 § 5 του ν.4164/2013.
- Απόφαση επί της αιτήσεως διόρθωσης / καταχώρισης και υποβολή αντιρρήσεων
Στη συνέχεια, ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου πρέπει σε εύλογο χρόνο και πάντως εντός πέντε (5) εργάσιμων ημερών, να εξετάσει την αίτηση και να καταχωρίσει την απόφαση για αποδοχή ή απόρριψή της, αναλόγως. Ως χρόνος καταχώρισης, θεωρείται η ημερομηνία υποβολής της αίτησης, στην περίπτωση δε, που κατατεθούν περισσότερες αιτήσεις διόρθωσης κατά τη διαδικασία αυτή, ανατρέχουμε στον χρόνο καταχώρισης των εγγραπτέων πράξεων στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου και όχι στον χρόνο καταχώρισης στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, ώστε να μην θίγεται η τάξη εγγραφής τους.
Κατά της απόφασης που καταχωρίζεται, είτε αυτή είναι θετική είτε είναι αρνητική, ο αιτών, ο αναγραφόμενος και κάθε τρίτος με έννομο συμφέρον, δύναται να υποβάλλει αντιρρήσεις χωρίς προθεσμία, ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή (άρθρο 16 § 5 του ν.2664/1998), οι οποίες δικάζονται με τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας. Στη δίκη αυτή δεν συμμετέχει ο Προϊστάμενος ου Κτηματολογικού Γραφείου που έκρινε την υπόθεση στο εξωδικαστικό προγενέστερο στάδιο, ο οποίος δεν καθίσταται διάδικος, ενώ μπορεί να ασκήσει κύρια παρέμβαση μόνο εφόσον θίγονται προσωπικά συμφέροντά του. Η διορθωμένη κατά τη διαδικασία αυτή εγγραφή, καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου ως μεταγενέστερη εγγραφή (εφόσον καταστεί τελεσίδικη) και εξοπλίζεται με το μαχητό τεκμήριο του άρθρου 13 του ν.2664/1998. Εάν η αίτηση απορριφθεί από τον Κτηματολογικό Δικαστή, επιτρέπεται άσκηση έφεσης (άρθρα 741 και 760 επ. ΚΠολΔικ), ενώ αν απορριφθεί τελεσιδίκως, στον αιτών δεν απομένει παρά η αμφισβητούμενη διαδικασία του άρθρου 6 § 2 του ως άνω νόμου.
- Η περίπτωση του άρθρου 6 § 4α του ν.2664/1998 (αυτεπάγγελτη καταχώριση)
Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή, εφόσον συντρέχουν οι οριζόμενες ως άνω προϋποθέσεις, για τις πράξεις που μεταγράφονται στο Υποθηκοφυλακείο στο διάστημα τριάντα (30) ημερών προ της έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογίου σε μία περιοχή (άρθρο 1 § 3 του ν.2664/1998), ο Προϊστάμενος καταχωρεί την πράξη αυτεπάγγελτα ακόμα και στην περίπτωση χωρικής μεταβολής, η οποία διενεργείται οίκοθεν βάσει του συνυποβαλλόμενου διαγράμματος. Στην περίπτωση που το Υποθηκοφυλακείο δεν είναι αρμόδιο για την τήρηση των στοιχείων του Κτηματολογίου, ο Υποθηκοφύλακας διαβιβάζει περίληψη της πράξης στο αρμόδιο Γραφείο.
Στεφανία Ι. Πλακιά – Δικηγόρος