02.04.2025, 17:31
Η ΕΞΩΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ – ΜΕΡΟΣ Β΄
(Τα Πρόδηλα Σφάλματα του άρθρου 18 του ν.2664/1998 – Περιπτωσιολογία – Διαδικασία Διόρθωσης – Απόφαση επί της αιτήσεως διόρθωσης και υποβολή αντιρρήσεων)
Τα Πρόδηλα Σφάλματα του άρθρου 18 του ν.2664/1998
Μία εκ των συνηθέστερων στην πράξη περιπτώσεων εξωδικαστικής διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών, αποτελεί η διόρθωση των λεγόμενων «πρόδηλων σφαλμάτων». Ως σφάλμα, νοείται η καταγραφή ενός στοιχείου κατά τρόπο που αποκλίνει από την πραγματικότητα την οποία αποσκοπεί να αποδώσει. Πρόδηλο (προ + δήλον) δε, κτηματολογικό σφάλμα, νοείται η καταγραφή στοιχείου στη βάση του Κτηματολογίου με τρόπο που προδήλως αποκλίνει από την πραγματικότητα.
Με το άρθρο 18 του ν.2664/1998, επιχειρείται η αποφόρτιση των Πολιτικών Δικαστηρίων με τη μετάθεση της διόρθωσης ευρείας γκάμας κτηματολογικών σφαλμάτων στους Προϊστάμενους των Κτηματολογικών Γραφείων.
- Περιπτωσιολογία
Με τη θέσπιση της διάταξης αυτής, η οποία έχει τροποποιηθεί πολλές φορές, ο νομοθέτης φαίνεται να προσπάθησε να καλύψει την ευρεία γκάμα σφαλμάτων που εμφιλοχωρούν κατά τη μεταφορά των εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία, όταν η ανακρίβεια τους προκύπτει ευχερώς με την προσφυγή σε δημόσια έγγραφα ή στον τίτλο κτήσης του δικαιώματος.
Συνηθέστερες στην πράξη περιπτώσεις είναι οι εξής:
- Εσφαλμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου του καταχωρισθέντος δικαιώματος.
- Εσφαλμένη αναγραφή του είδους του καταχωρισθέντος δικαιώματος ή εσφαλμένη αναγραφή του ποσοστού δικαιώματος.
- Εσφαλμένη αναγραφή του τίτλου κτήσης (π.χ. αριθμός συμβολαίου, είδος πράξης, στοιχεία συμβολαιογράφου, στοιχεία μεταγραφής).
- Εσφαλμένη αναγραφή «άγνωστος ιδιοκτήτης» (σημειώνεται ότι η ένδειξη αυτή δεν συνεπάγεται την κατά κυριολεξία απουσία ιδιοκτήτη, αλλά τον μη εντοπισμό ή τη μη ταυτοποίησή του κατά το στάδιο της κτηματογράφησης, είτε λόγω έλλειψης δήλωσης ή ελλιπούς δήλωσης, είτε λόγω σφάλματος κατά τη διαδικασία).
- Λοιπές περιπτώσεις (π.χ. εμβαδόν, χρήση, αριθμός διηρημένης ιδιοκτησίας / ορόφου / κτιρίου, παρακολουθήματα, ποσά εμπράγματων ασφαλειών κ.α.).
- Διαδικασία διόρθωσης
Η αίτηση υποβάλλεται από τον έχοντα προς αυτό έννομο συμφέρον ή τον πληρεξούσιο δικηγόρο του στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, με δυνατότητα και ηλεκτρονικής υποβολής σε όσα Γραφεία έχουν ενταχθεί στον Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» και αποκτά αριθμό πρωτοκόλλου εισερχόμενων πράξεων. Η αίτηση δεν επιβαρύνεται με πάγια ή αναλογικά τέλη και καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου στο πεδίο των εγγραπτέων πράξεων.
Εφόσον η αίτηση συνοδεύεται από πιστοποιητικά, αντίγραφα και αποσπάσματα από τα βιβλία των Υποθηκοφυλακείων ή των Κτηματολογικών Γραφείων, η αίτηση για τη λήψη τους απαλλάσσεται από τέλη ή δικαιώματα, με τη σχετική αιτιολογία που σημειώνει ο αιτών στο έντυπο της αίτησης. Στην περίπτωση που η αίτηση διόρθωσης απευθύνεται σε Γραφείο ή Υποκατάστημα του Φορέα κατά τον ν.4512/2018, δεν απαιτείται η συνυποβολή των ως άνω εγγράφων, τα οποία αναζητούνται αυτεπάγγελτα.
Ως προς την προθεσμία διόρθωσης, απώτατο χρονικό σημείο τάσσεται η οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, με την εξαίρεση της περίπτωσης του άρθρου 18 § 1 περ. α΄ (βλ. κατωτέρω). Η διόρθωση της πρώτης εγγραφής με την εξωδικαστική αναφερόμενη διαδικασία έχει ως προϋπόθεση (περ. δ΄ παρ.1 του άρθρου 18 του ν.2664/1998) ότι δεν έχει εμφιλοχωρήσει μεταγενέστερη εγγραφή ασυμβίβαστη με την αιτούμενη διόρθωση, εκτός εάν ο πλέον δικαιούχος συναινεί ρητώς, συνυπογράφοντας την αίτηση (αρκεί όμως η συναίνεση να μην υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση του ακινήτου).
Η προσπάθεια εξωδικαστικής αποκατάστασης του πρόδηλου κτηματολογικού σφάλματος, δεν συνιστά αναγκαίο προστάδιο για την κατάθεση και συζήτηση των αιτήσεων και αγωγών διόρθωσης των ανακριβών εγγραφών του νόμου για το Εθνικό Κτηματολόγιο (ρητώς, περ. ζ΄ παρ.1 του άρθρου 18), αφού η διαδικασία αυτή αποτελεί δυνατότητα και όχι υποχρέωση του δικαιούχου, στη βούληση του οποίου επαφίεται ο τρόπος που θα αποφασίσει να προβεί στη διόρθωση της ανακρίβειας της εγγραφής.
- Απόφαση επί της αιτήσεως διόρθωσης και υποβολή αντιρρήσεων
Η απόφαση που εκδίδεται παίρνει διαφορετικό αριθμό πρωτοκόλλου και καταχωρείται με συνοπτική περιγραφή του αποτελέσματος στο κτηματολογικό φύλλο.
Σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην παρ.2 του άρθρου 18 του νόμου για το Εθνικό Κτηματολόγιο, στην περίπτωση που ο Προϊστάμενος δεν αποφανθεί επί της αιτήσεως διόρθωσης εντός τριάντα (30) εργάσιμων ημερών, ή εάν απορρίψει την αίτηση (σημειώνεται ότι στις υποπερ. αα, γγ, δδ, της περ. β΄ της § 1 η διόρθωση είναι υποχρεωτική, επιτρεπόμενης μόνο της αιτιολογημένης άρνησης, ενώ εδώ η παρέλευση των τριάντα (30) ημερών δεν συνιστά σιωπηρή άρνηση), ο αιτών δύναται να προσφύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) εργάσιμων ημερών, είτε από τη παρέλευση άπρακτης της ανωτέρω προθεσμίας (δηλαδή, από την 31η ημερά μετά την υποβολή της αίτησης), είτε από την περιέλευση σε γνώση του της απόρριψης, οποτεδήποτε και με οποιονδήποτε τρόπο επισυμβεί αυτή.
Η αίτηση καταχωρείται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, ενώ ως προς το ζήτημα του εμπροθέσμου της καταχώρισής της, υποστηρίζονται διαφορετικές απόψεις, με την επιεικέστερη αυτών να διατείνεται ότι η αίτηση μπορεί να καταχωρηθεί ακόμα και μετά από τη συζήτηση της στο ακροατήριο. Ο Κτηματολογικός Δικαστής δικάζει κατά τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας και εφόσον η αίτηση γίνει δεκτή, η απόφαση εγγράφεται με επιμέλεια του δικαιούχου στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, ως μεταγενέστερη εγγραφή (εφόσον καταστεί τελεσίδικη) και εξοπλίζεται με το μαχητό τεκμήριο του άρθρου 13 του ν.2664/1998. Εάν η αίτηση απορριφθεί από τον Κτηματολογικό Δικαστή, επιτρέπεται άσκηση έφεσης (άρθρα 741 και 760 επ. ΚΠολΔικ), ενώ αν απορριφθεί τελεσιδίκως, στον αιτών δεν απομένει παρά η αμφισβητούμενη διαδικασία του άρθρου 6 § 2 του ν.2664/1998.
Συνοψίζοντας, χαρακτηριστική της λειτουργίας που επιτελεί η διάταξη του άρθρου 18 του ν.2664/1998 για την ταχεία και οικονομικά συμφέρουσα διόρθωση των ολοφάνερων και ευχερώς διαπιστώσιμων σφαλμάτων, αποτελεί η αναφορά στην ΔΠ 8217/4319οικ./2006 εγκύκλιο του ΟΚΧΕ προς τους Προϊσταμένους των Κτηματολογικών Γραφείων ότι «κατά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 18 που αφορούν τη διόρθωση των πρόδηλων σφαλμάτων των αρχικών εγγραφών, θα πρέπει οι Προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γραφείων να εξαντλούν όλες τις δυνατότητες που παρέχονται δι’ αυτών (των διατάξεων) για την αντιμετώπιση των ζητημάτων διόρθωσης που ανακύπτουν κατά τη λειτουργία του Κτηματολογίου».
Στεφανία Ι. Πλακιά – Δικηγόρος